1. 건폐율( 넓이개념 )
일정한 대지 안에서 건축물이 차지하는 비율을 말함.
땅(대지)의 면적이 100㎡이고, 건폐율 최고한도가 70%이라면
집의 1층 면적은 70㎡까지 지을 수밖에 없습니다.
이때 집을 두 채 짓는다면 두 채의 1층 면적을 합친것이 70㎡ 이내여야 합니다.
건폐율 때문에 건물을 짓지 못하고 비어 있는 토지를 공지라고 합니다.
위의 예에서는 30㎡가 공지로 되는 것이지요.
건폐율의 최고한도를 정하는 이유
각 건축물 사이의 공간을 확보하여 일조, 채광, 통풍
화재시의 불길이 옮기는 것을 방지 등
최고한도는 용도지역에 따라 차이가 있음
주거지역 : 70% 이하
상업지역 : 90% 이하
공업지역 : 70% 이하
녹지지역 : 20% 이하
기타지역 : 60% 이하
2. 용적율( 높이개념 )
대지면적에 대한 건축물의 연면적(각층 바닥면적의 합계)비율
땅(100㎡)에 3층집을 짓는다고 할 때, 용적율의 최고한도가 210% 라면
1층+2층+3층의 바닥면적을 합쳐서 210㎡ 이하이어야 합니다.
이때 지하층의 면적은 산입하지 않습니다.
물론 집을 두 채 짓는다면 두 채의 연면적의 합계를 말합니다.
위의 예에서는 건폐율은 적용하지 않고 계산한 것입니다.
실제에 있어서는 항상 건폐율과 용적율을 함께 계산하여야 합니다.
'건폐율 20% 이하, 용적율 100% 이하의 범위 내에서 건축' 이라는 식으로 말입니다.
용적율을 정한 이유는 도시의 과밀화를 방지하거나 혹은 토지의 이용도를 높이기 위해서입니다.
용적율의 최고한도
주거지역 : 700% 이하
상업지역 : 1,500% 이하
공업지역 : 400% 이하
녹지지역 : 200% 이하
기타지역 : 200% 이하
[문제]
200㎡의 땅을 갖고 있는 사람이 건물을 지으려고 한다.
이 지역의 건폐율의 최고한도는 50%이고, 용적율의 최고한도는 300%이다.
이 사람은 건물의 바닥면적을 얼마로 해야 하며,
지하와 지상을 합쳐서 몇층까지 지을 수 있는가? (각층의 바닥면적은 동일한 것으로 한다.)
답)
- 바닥면적 : 건폐율이 50% 이하니까 200㎡ X 50% = 100㎡
- 건물층수 : 용적율이 300%이면 600㎡. 각 층수의 바닥면적의 합계가 600㎡ 이하이면 된다.
1층의 바닥면적이 100㎡이니 6층까지 지을 수 있다. 지하층의 면적은 계산에
들어가지 않으니까 지하 2층이나 지하 3층 마음대로 할 수 있다.
(단, 지하의 깊이는 법령상의 제한이 있다.)
- 결론 : 1층 바닥넓이 100㎡로 6층까지 지을 수 있다.
- 참고 : 건폐율이 50%, 용적율이 300%일 때, 건폐율과 용적율을 단순비교하면 용적율이
건폐율의 6배(50 X ⑥ = 300)이니까 6층까지 건축.
건폐율이 20%, 용적율이 100%이라면 5배 차이니까 5층까지 건축
→ 200㎡의 20%는 40㎡,
200㎡의 100%는 200㎡. 따라서 바닥면적 40㎡로 5층까지 건축 가능
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